O mercado de locações por temporada no Brasil cresceu rapidamente nos últimos anos, impulsionado por plataformas digitais como o Airbnb. Esse modelo abriu oportunidades para proprietários e investidores imobiliários, mas também trouxe dúvidas frequentes sobre impostos e obrigações fiscais.
Com a aprovação da Lei Complementar nº 214, de 16 de janeiro de 2025, a chamada reforma tributária cria um novo cenário para quem atua nesse mercado.
A substituição de diversos tributos pelos novos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) pode alterar a forma como a locação por temporada é tributada.
Dependendo da forma de operação, a atividade pode passar a ser tratada como prestação de serviço de hospedagem, o que muda significativamente a lógica de tributação.
Neste artigo você vai entender:
- se Airbnb paga imposto no Brasil
- como declarar renda do Airbnb no imposto de renda
- qual pode ser a nova carga tributária com a reforma
- quando a locação por temporada pode ser considerada hospedagem
Airbnb paga imposto no Brasil?
Sim. A renda obtida com locação de imóveis por meio do Airbnb pode ser tributada no Brasil.
Quando a atividade é exercida por pessoa física, os valores recebidos devem ser informados no Carnê-Leão, com tributação que pode chegar a 27,5% no Imposto de Renda, dependendo do valor recebido.
Já quando a atividade é estruturada como pessoa jurídica, a tributação depende do regime adotado, como:
- Lucro Presumido
- Lucro Real
Com a reforma tributária aprovada pela Lei Complementar 214/2025, locações de curta duração podem passar a ser tratadas de forma semelhante aos serviços de hospedagem, o que altera a forma de incidência de tributos sobre essas operações.
Como declarar renda do Airbnb no imposto de renda?
Uma das dúvidas mais comuns entre proprietários é como declarar os valores recebidos do Airbnb.
Quando a locação é feita por pessoa física, os rendimentos devem ser informados no Carnê-Leão, especialmente quando o pagamento é feito por pessoas físicas ou por plataformas sediadas no exterior.
O imposto é apurado mensalmente e posteriormente informado na Declaração de Imposto de Renda da Pessoa Física (DIRPF).
Na declaração anual, os valores devem ser registrados na ficha:
Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física ou do Exterior.
Dependendo do volume de renda gerado pela locação por temporada, pode ser interessante avaliar a possibilidade de abrir empresa para administrar os imóveis, especialmente quando há vários imóveis envolvidos.
Como a reforma tributária muda a tributação do Airbnb?
A principal mudança trazida pela reforma é a forma de classificação da atividade.
Muitos proprietários tratam a locação de curta temporada apenas como aluguel residencial. Porém, a nova legislação cria critérios mais claros para diferenciar locação tradicional de serviços de hospedagem.
Essa distinção será fundamental para determinar como os tributos serão cobrados.
Regra dos 90 dias para locação de curta temporada
A Lei Complementar 214/2025 criou um critério objetivo para caracterizar locações de curta duração.
De acordo com o Artigo 253:
“A locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel residencial por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, com período não superior a 90 dias ininterruptos, será tributada conforme as regras aplicáveis aos serviços de hotelaria.”
Na prática, isso significa que locações inferiores a 90 dias podem ser tratadas como atividade semelhante à hotelaria.
Ou seja, deixam de ser vistas apenas como aluguel imobiliário e passam a integrar o setor de hospitalidade.
Qual será a nova carga tributária das locações Airbnb?
A reforma cria um modelo de tributação inspirado no IVA (Imposto sobre Valor Agregado).
Os principais tributos passam a ser:
- IBS – imposto compartilhado entre estados e municípios
- CBS – contribuição federal
A alíquota padrão combinada ainda depende de regulamentação final, mas estimativas atuais indicam algo próximo de 26,5%.
Redução de alíquota para atividades de hospedagem
A legislação prevê tratamento diferenciado para atividades relacionadas à hotelaria.
Esse setor possui redução de 40% sobre a alíquota padrão.
Considerando a estimativa de 26,5%, a carga efetiva aproximada poderia ficar em torno de:
15,9% sobre a receita da atividade.
Porém, esse valor pode ser menor na prática devido ao sistema de créditos tributários.
Créditos de impostos podem reduzir a carga tributária
O novo modelo tributário adota o princípio da não cumulatividade plena.
Isso significa que o contribuinte pode aproveitar créditos de impostos pagos em despesas relacionadas à atividade.
Entre os gastos que podem gerar créditos estão:
- energia elétrica
- internet
- serviços de limpeza
- manutenção do imóvel
- serviços operacionais
- plataformas tecnológicas
Para quem possui operações estruturadas de locação por temporada, esses créditos podem reduzir de forma relevante o impacto da tributação.
O papel das plataformas digitais na cobrança de impostos
Outro ponto importante da reforma é o papel das plataformas digitais intermediadoras, como Airbnb e Booking.
A legislação prevê que essas empresas podem ter responsabilidade no recolhimento dos tributos relacionados às operações realizadas em suas plataformas.
Essa regra busca reduzir a evasão fiscal em atividades intermediadas por tecnologia.
O que é split payment?
A reforma também introduz o mecanismo chamado split payment.
Nesse modelo, quando o cliente paga pela hospedagem:
- o sistema financeiro identifica o valor do imposto
- separa automaticamente esse valor
- envia diretamente ao fisco
Na prática, parte do tributo pode ser recolhida antes mesmo do dinheiro chegar ao proprietário do imóvel.
Limite de faturamento para pessoas físicas
A legislação também cria parâmetros para identificar quando a atividade passa a ser considerada econômica regular.
Pessoas físicas que tenham:
- até três imóveis alugados
- faturamento anual de até R$ 240 mil
- média de R$ 20 mil por mês
podem permanecer em um regime simplificado ou isento em relação ao IBS e CBS.
Caso esses limites sejam ultrapassados, o contribuinte passa a ser enquadrado no regime regular de tributação.
Vale a pena abrir empresa para administrar Airbnb?
Em muitos casos, estruturar a atividade como pessoa jurídica pode trazer vantagens, como:
- planejamento tributário mais eficiente
- aproveitamento de créditos fiscais
- organização financeira da atividade
- separação patrimonial
Por outro lado, operar por meio de empresa também gera obrigações adicionais, como:
- contabilidade regular
- emissão de notas fiscais
- cumprimento de obrigações acessórias
Por isso, a decisão deve considerar fatores como volume de faturamento e quantidade de imóveis administrados.
Perguntas frequentes sobre Airbnb e impostos
Quem aluga imóvel no Airbnb precisa declarar imposto de renda?
Sim. Os valores recebidos por meio de plataformas de locação por temporada devem ser informados na declaração de imposto de renda quando a atividade é exercida por pessoa física.
Em muitos casos, o imposto é apurado mensalmente por meio do Carnê-Leão.
Airbnb precisa emitir nota fiscal?
Depende da forma de operação.
- Pessoas físicas normalmente não emitem nota fiscal.
- Empresas que administram locações por temporada podem precisar emitir nota fiscal de serviços.
Quem aluga Airbnb pode abrir empresa?
Sim. Muitos proprietários optam por estruturar a atividade como pessoa jurídica, principalmente quando possuem vários imóveis ou faturamento elevado.
Essa estrutura pode permitir planejamento tributário mais eficiente.
Quem aluga imóvel próprio pode ser optante do Simples Nacional?
Não. Empresas que vivem de alugar imóveis próprios não podem optar pelo Simples Nacional. A legislação desse regime sempre teve uma restrição para esse tipo de atividade, e as mudanças recentes na lei reforçaram ainda mais essa proibição. Essa restrição está prevista no art. 17, inciso XV da Lei Complementar nº 123/2006.
Na prática, isso significa que quem possui uma empresa criada apenas para receber aluguel de imóveis precisa escolher outro regime de tributação, normalmente Lucro Presumido ou Lucro Real. Por isso, antes de abrir uma empresa para administrar imóveis, é importante entender qual estrutura tributária realmente faz sentido para esse tipo de negócio.
Conclusão
A reforma tributária cria um novo cenário para quem atua com locação de imóveis por temporada.
Dependendo da forma de operação, a atividade pode passar a ser tratada de forma semelhante à prestação de serviços de hospedagem, o que altera a lógica de tributação.
Apesar disso, o impacto real depende de fatores como:
- faturamento da atividade
- número de imóveis administrados
- forma de organização da operação
- possibilidade de aproveitamento de créditos tributários
A transição para o novo sistema ocorrerá de forma gradual entre 2026 e 2033, mas compreender essas mudanças desde já pode evitar problemas fiscais no futuro.
Almeida e Oliveira – Escritório de Contabilidade em Salvador
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